1、把握宏觀經濟發展環境與市場需求
主要包括對全國層面、省市（地區、區域）層面及本地層面的政策文件的領會；對總體經濟和物流行業，包括現狀、結構、特點、問題、趨勢等情況的調研；對當地城市產業結構的分析，包括了解當地城市主導產業的構成、支撐主導產業的重點企業分布、當地物流產業發展現狀、未來規劃等內容。
市場方面需要具體分析當地物流需求。如果是產地物流，需要明確主要企業和主要產品。如果是銷地物流，需要明確需求企業（消費者）、主要需求以及需求量。如果是中轉地物流，需要本地的相關物流集散設施和渠道是否滿足物流中轉需求。
2、進行詳實的實地市場調研
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。物流園區項目的實地調研。
一是調研周邊主要產業園區，對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業、科技）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標、功能布局、未來規劃，入駐企業、優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。
二是調研周邊同類物流園區及其入駐企業，調研已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，供項目決策參考。
三是調研潛在客戶需求，具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的調研，為項目后期招商積累客戶。
3、分析項目地的區位交通情況
一是區位優勢環境，具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，還是商貿城市）、目前的經濟總量以及發展趨勢、人口規模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬。微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況，即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。
二是交通優勢情況，根據項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析，包括公路、鐵路、港口和機場的情況。
4、制定戰略定位和規劃設計
一是確定具體的戰略定位，即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。要具體化，市場針對性要強。戰略定位包括市場定位、客戶定位、產品定位、品牌定位等。
二是確定主要功能確定以及分區的空間布局。物流園區項目的主要功能包括辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務等。需要確定各功能區的主要經濟技術指標以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐，平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。
三是制定具體的規劃設計方案，包括建筑形態（外觀和內部）、道路規劃（人車分流）、景觀綠化等。具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。
5、明確項目的開發和盈利模式
物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入；而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。
一是在土地規劃上，明確土地性質，協商土地價格，確定規劃條件。
二是確定開發原則。正因為物流園區項目占地面積大、建設周期長，而且招商、培育市場也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為“統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理”。
三是因地制宜經營模式，包括全部持有出租，全部銷售，租售結合。
四是確定項目后期運營的收入結構，除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務、金融服務收入（為入駐企業和相關企業提供），以及其他收入。
6、做好項目的后期運營管理
物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1+1”，即建設一個體系：園區公共服務體系，搭建一個平臺：物流信息服務平臺，打通一個鏈條：供應鏈金融。
在園區公共服務體系上，一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及政府行業管理部門入駐園區。三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務；也可以推薦社會機構長期合作。四是業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔助性業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。
物流信息服務平臺包括兩方面，一個是外部的公共信息服務；另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
針對供應鏈金融服務鏈條，物流金融服務包括貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。拿倉單質押來說，單個物流企業做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區做，最低為50%，有的甚至高達70%。
7、獲得政府相關扶持政策
物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
一是國家產業政策導向和資金支持。物流園區項目在當地政府（發改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點工程項目。一是可以順暢解決土地指標，再就是向當地政府和國家有關部門申請扶持資金。
二是當地政府的具體有關政策，包括土地政策、規費政策、稅收政策、其他政策，如政府代辦項目手續、行業規范管理（政府下發文件，要求相關企業進駐，便于招商）以及實際的財政資金支持等。
8、智慧物流園區發展
一是注重基礎設施建設，形成基于平臺的信息集成模式。通過互聯網與物聯網實時感知園區作業信息，輔助管理人員對異常環節的精準監控；通過搭建一站式服務的操作平臺，高效集成園區企業、公眾需要、政府部門等多方主體需求和業務數據，有效支持物流業務各環節信息及時對流，實現信息數據集成化、業務辦理流程化和監管智能化，提高物流信息化水平和服務能力。
二是注重引入先進信息技術，實現園區運作智能化和決策智慧化。機器人、無人機等人工智能技術的引入，有效推進物流手段的機械化、信息化和自動化;智慧物流園區管理系統的運用，實現了倉儲、包裝、配送等環節的智能化管理，推動園區智能化運作。同時，大數據、云計算等技術能夠進一步挖掘物流、商流、信息流和資金流的潛在價值，通過深度的數據分析，輔助執行層效率的優化和作業質量的提升。
三是注重園區企業的協同運作，促進資源共享，優化資源配置。智慧物流園區對園區企業、設備、人員、數據、作業方式等進行統一的調度安排，推動園區企業間的信息共享。通過充分運用物聯網、大數據等信息技術，將單個企業不能或不愿完成的需求進行匯集整理，形成有吸引力的業務需求，積極調動園區倉儲、運輸、配送等各個環節，實現園區企業之間的聯結與協調合作，提高資源的使用效率。
四是注重園區整體的全程可視，打造智慧物流生態圈。完善的信息基礎設施和先進的信息技術為園區的全程可視管理提供硬件支撐。智慧物流園區依托信息系統，方便園區各主體能夠對自身業務數據和作業運轉流程進行一體化跟蹤監管和全程追溯分析，對園區資源進行統一透明的管理。將新的技術、管理手段、管理平臺與園區結合在一起，逐步形成智慧化產業格局，打造智慧物流生態圈。
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